| マイホームを購入するときに、不動産業者に支払う 仲介手数料っていくらかご存知ですか？ 先日、あるお客さんから、 ●---------------------------------------------- 「仲介手数料は、３％じゃないの・・・？」 ----------------------------------------------● こんな質問を受けました。 「いえいえ、３％＋６万ですよ」 「えっ！！６万・・ あっ、そう？？？」 それから・・・ なぜそうなのか お客さんにじっくりと説明をしていきました。 実は、仲介手数料の仕組みは以下のようになっています。。 ====================================================== ■□■ 売買契約の媒介（仲介）をした場合 ■□■ ====================================================== 売主 甲 ********* 買主 乙 ↓ 売買契約 ↓ 仲介手数料 仲介手数料 宅建業者 Ａ 宅建業者 Ｂ ====================================================== 宅建業者Ａは売主甲から 宅建業者Ｂは買主乙から受領できる 報酬の限度額は下記の方法で計算した額となります。 ------------------------------------------------------ ■□■ 物件の価格 ■□■ ------------------------------------------------------ （ａ）２００万円以下の金額 ５％ ------------------------------------------------------ （ｂ）２００万円を超え４００万円以下の金額 ４％ ------------------------------------------------------ （ｃ）４００万円を超える金額 ３％ ------------------------------------------------------ 報酬の限度額＝（ａ）＋（ｂ）＋（ｃ） ------------------------------------------------------ ...................................................... ２００４年４月１日より消費税額を含んだ税込価格を表示する: ことが義務付けられました。 したがって、報酬上限額が税込価格になるように取引価額に :乗ずる割合が変更となります。 ................................................... ちょっと難しいですか？ 上記の方法で計算すると時間がかかるでしょうね。 下記の速算表がありますから活用されるといいでしょう。 -------------------------------------------------------------- ■□■ 速算表 ■□■ -------------------------------------------------------------- 購入価額が２００万以下の場合 購入価額×５％ -------------------------------------------------------------- 購入価額２００万超４００万以下の場合 購入価額×４％＋20,000円 -------------------------------------------------------------- 購入価額が４００万超の場合 購入価額×３％＋60,000円 -------------------------------------------------------------- 実際の例で確認してみましょう。 １０００万円の中古住宅を購入した場合、 買主乙が、宅建業者Ｂに支払う仲介手数料は、 200万円×5/100＋200万円×4/100＋(1000万円ー400万円)×3/100＝36万円 つまり、４００万円超の物件については、 ３％＋６万円という概算で出した金額と同じになります。 （なお、仲介手数料には消費税が必要になります。） ６万円という仲介手数料がいかにして算出されたか・・・ """"""""""""""""""""" どうです？納得していただけましたか？ …………‥‥‥‥・・・・・・・・・・・・・・・・・・・‥‥‥‥………… ところで、この仲介手数料って、買主側からみて高いと思われますか？ 仲介業者の広告を見て、現地に案内してもらい、 「ここですよ。」と営業員に言われ、 「なかなか見つからないし・・・まーいいか。ここに決めよ！！」 と、こんな感じで決めて、 ハイそれでは契約・・・。 （大体こんな流れでしょうか・・・。） あとは 不動産のことはよくわからないので、仲介業者に任せて 重要事項の説明を受けて引渡し・・・・ これで３％＋６万の仲介手数料払うなんてどうも納得がいかない。 こういう買主さん、意外と多いですね。 ●----------------------------------------------------------- 仲介業者の宅地建物取引主任者をとことん動かして調べてもらう操作術 ------------------------------------------------------------● ここで、とっておきのチェック方法をお教えしましょうね。 ◆チェック１◆ 物件を紹介してくれる営業マンが宅地建物取引主任者かどうか聞く ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ これって 大切ですよ！営業マンにまずプレッシャーをかけるんです。 宅建主任者である営業マンとそうでない営業マンでは質が違います。 宅建主任者であれば、でたらめな説明はまずありえないと思います。 ◆チェック２◆ 物件の謄本をまず持ってこさせる ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ その物件の売主は 誰なのか、どこに住んでるのか、その物件に どれだけの抵当権があるのか、差押えをされていないかなどなど 説明をしてもらう ◆チェック３◆ 契約書、重要事項の説明書は、事前にコピーをもらって ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 契約までに充分読んでおくこと。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ わからないところは付箋をして宅建主任者に聞くこと。 このときに宅建主任者の対応がもっとも大事で、質問に対して的確に 答えてくれればいいが、言葉巧みにごまかすようであれば、妥協せず わからないものはわからないと、説明を求めてください。 ◆チェック４◆ 土地を購入する場合には、まず家が建てられるかどうか、どのような 大きさの建物が建てられるか、道路は公道かどうか、水道管が宅地 内に埋設されているかどうか、浄化槽は設置できるかどうかなど宅建 主任者に説明を求める。 ◆チェック５◆ 隣地との境界をはっきりしてもらう ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 境界トラブルはどこでもよくあります。まず自分が購入するときは 写真を取っておくことです。そうすれば 自分が亡くなったときも証拠 として残ります。 もっといえば指を添えてここですと自分と隣地の人 を写しながら、デジカメじゃなくて普通のカメラで撮っておくことです。 デジカメじゃパソコンで修正がすぐできるので・・・ 以上のようなことは、最低限抑えておきたいところです。 この５つでも、宅建主任者として結構ハードな動きが必要になります。 例えば、チェック２の売主に差押えが入っている場合、 もちろん抵当権も設定されているでしょうし、 売主の現在の生活環境、勤務状況、 抵当権者の債権金額、差押えに対する状況及び金額など、 宅建主任者が探偵業務のような真似事までしなくてはなりません。(-_-;) ここまで業務としてこなし、報告をしてもらうとすると、 仲介手数料って安く感じません？（^_^;） 最近では 「デューデリジェンス」といって買主側の立場に立って 調査・評価及び価格の算定をする業務があります。要チェックですよ！ （ちなみに当社も行なっています。） ということで、宅建主任者は不動産業務におけるプロです！ 生意気なようですが、プライドもあります。 物件を買いもしないのに「あれも調べろ」「これも調べろ」と言われたって、 期待されるような成果は上げられないですよ。だ・か・らぁ〜 うまく付き合って、 しっかり動いてもらって、 情報をゲットしましょう！ **************************************************
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