マンションの場合

同じマンション内に売り物件が出てるか調べる

当社のわくわく不動産検索であなたの調べたい場所を選択して、事例
を調べてみてください。これであなたのマンション内でいくらで売りに出
てるか、分かります。同じ間取り同じ平米数であれば階数が高いほど
値段が上がります。２ＬＤＫ、３ＬＤＫ、４ＬＤＫによっても価格が変わって
きます。
ここで問題は、売りに出された値段で売れているかどうかです。
大手不動産会社は、いくらで売れているかという事例調査も行います

いくらで売れたかという情報は、不動産鑑定士でも分かりません

やはり　専門の不動産業者でないとその情報は表に出しません
それも売買を専門に行ってる不動産業者でないと分かりません

ここで　不動産業者でも色々なタイプがありますので、タイプ別に
分類してみました。

建売業者：土地を買って建物を建築してセットで売却する業者

マンションデベ：土地を買ってマンションを建築して販売する業者

売買仲介業者：チラシを打って物件を案内して契約する

賃貸仲介：賃貸専門の仲介業者

不動産コンサル：地主さんの不動産に関わるコンサル業者

などです。　

もし付近事例が無い場合不動産業者はどう査定するか？

査定マニュアルに基いて査定をしていきます。マニュアルの中には、事例もありますが、土地の路線価、建物の築年数による減価償却、管理形態、管理組合の現状などを考慮して、プロが評価します。
また　１Ｒ・２ＤＫなどでは賃貸として出した場合、年間家賃収入による
単純利回り計算をして逆算による売買金額を査定します。

どういうことかというと・・・

広島市中区１ＤＫ分譲マンション　賃貸として月４５０００円収入有り物件

　４５０００円Ｘ12ヶ月＝５４００００円/年間家賃収入

　５４００００円÷１５％（利回り）＝３６０００００円（売買金額）

ここで　利回りとは

１００万円の定期預金の利息は→定期預金金利一覧

１００万円（現金）の定期で０．２５％の利息→２５００円（1年間）

３６０万の不動産に投資して１５％の利息→５４００００円（1年間）

それではやってみて下さい